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商品房去化压力持续高企 决策层释放政策调整信号

 11月10日,中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,习近平在会议上提出,要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这也是十八大以来,习近平首次对于房地产去库存的表态。

  知情人士透露,目前中央针对房地产市场的表态将影响今年年底的中央经济工作会议的内容,预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

 三四线楼市库存压力巨大

  楼市“3·30新政”之后至今已有半年多,效果如何引人关注。这其中,刚刚结束的“金九银十”的成绩是一个重要的风向标。国家统计局11日发布的数据显示,1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。而此前1-9月的增速比前8月提升了0.3个百分点。

  增速回落的一个原因是三四线城市楼市的低迷。国家统计局前不久公布的前10月房地产数据显示,10月底全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。

  1-10月份,非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行;而40个重点城市商品房销售面积增速与1-9月份基本持平,这是房地产市场处于稳定状态的重要因素。

  对此,专家也指出,三四线城市的库存问题,让今年的房地产市场呈现出分化越来越明显的“冰火两重天”。今年以来,即便有限购取消、降准、降息等利好政策,三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。

  楼市的萧条必然影响到土地市场。土地市场表现与新房市场成交走势息息相关,新房市场的分化现象也在土地市场重演。数据显示,前10月,房地产土地购置面积同比下降33.8%,土地价款下降25.2%,从各线城市来看,二线及三四线城市土地供应下滑,分别环比下降38%和58%。

  中原地产首席市场分析师张大伟分析表示,尽管今年楼市明显回暖,但真正有前景的也就十几二十个城市,其他城市多进入到不温不火的状态,因此这些城市在全国的城市总量中,毕竟只占了很小的一部分。

  楼市去库存基调不会改变

    房地产投资下滑已经严重拖累经济增长。地产投资增速已经从今年初的双位数区间逐渐降至10月的2%。从宏观经济局势出发,地产的高库存问题必须破解。怎么破?学者和机构也纷纷给出了自己的建议。

  瑞银证券首席经济学家汪涛指出,如果在建面积和房地产开发投资都下行,那么房地产建设过程中对钢筋、水泥、建材、机械、交通运输、煤炭等各方面的需求也会相应下降。“而且这些行业中还有一些产能过剩已经很严重,如果明年继续淘汰产能过剩,必然对工业生产和对投资造成一定程度的负面影响。”

  民生证券研究所执行院长管清友就指出:“房地产定位常态化,短期核心去库存,长期核心是要持续。而去库存要两手抓:一方面激发合理需求,房地产信贷和利率政策有望进一步松动,尤其是住房公积金的作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。另一方面让市场决定供给。”此外,管清友还指出,保障房的思路或加快从增量建设转向存量购买,加快去库存过程。

  同策咨询研究中心总监张宏伟也表达了类似的观点,无论是从宏观经济增长层面,还是从人口红利层面,大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了2016年楼市“去库存”基调不会改变。

  相关政策或再度次第出台

  不少业内人士认为,在习近平总书记十八大以来首次表态让楼市去库存之后,后续聚焦三四线城市楼市去库存的政策或将再度次第出台。

  在习近平正面表态之后,国务院总理李克强随即在主持召开经济形势座谈会时,也透露出政府将在财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号,并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

  张大伟表示,购房落户一直是大多数城市落户的主要来源。除了北京、上海等一线城市存在有房无当地户籍现象,其他城市有房基本都可以落户,按照这一逻辑,目前很多已经生活在二三线城市的人口并未购房。因此,户籍改革后,预计将出现更多的购房需求。不过,也有分析人士指出,以户籍制度改革为契机增加楼市购买需求,这样的政策逻辑很难在短时间内起到立竿见影的效果,因此短期内楼市去库存政策可能还将以市场刺激为主。

  上海易居房地产研究院院长杨红旭也认为,在经济“稳增长”的总基调下,房地产业也必须稳定发展,继续去库存,提高房企扩大再生产的积极性,促使房地产开发投资的回暖。杨红旭预计,“十三五”期间房地产政策将总体保持偏暖状态,对楼市有保有压的调控还会持续。

  展望未来,如果说“去库存”是楼市的关键词,那么“结构性改革”无疑是中国经济政策的主旋律。在国家行政学院经济学部主任张占斌看来,结构性改革不仅是今后改革的重头戏,也是考验我国经济能不能转型升级的关键。他认为,积极发现培育新增长点,需要结构性改革来推进,并在需求结构、投资结构、城乡结构、区域结构、产业结构、分配结构等方面同时发力方能看见明显的效果。


 


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